[경매 패찰 후기] 고양시 덕양구 아파트 임장 후 경매 도전

안녕하세요. 요새 경매에 관심이 있어서 꽤 많은 시간을 경매 부동산 공부에 투자하고 있는 시간부자여인입니다. 

 

 

고양지원의 2022타경71546 아파트 경매 

 

아래 고양지원의 2022타경71546으로 나온 달빛마을 2단지 부영아파트 경매에 관심이 있어서 2025년 2월에 임장도 다녀왔습니다. 

 

관심 이유 

경기도 고양시 덕양구 화중로 222가 주소인 이 아파트에 관심을 갖게 된 이유는

 

1. 감정가가 3억 2900만원인데 1억 6121만 원까지 최저매각가가 다운되었다는 점

 

2. 그리고 위치가 버스를 타고 가야 하지만 3호선과 생각보다 가깝고 3호선을 타기만 하면 서울 종로까지 30분이면 갈 수 있다는 점 

 

때문에 좀 더 심오하게 바라보게 되었습니다. 

 

 

단점

전용 15평이라 50제곱미터이고 방이 세개, 화장실 1개인 구조였습니다. 매우 작은 집이라 신혼부부가 살기에는 좋은데 아기가 태어나면 작아서 다른 집으로 이사 갈 것 같은 집이었습니다.

 

현재 가장 인기 있는 구조는 방 3개에 화장실 2개인 59제곱미터나 84제곱미터인 것 같습니다. 앞으로 혼자 사는 세대나 2명 가족이나 아이 1명뿐인 세대가 늘고, 4명 이상 세대는 줄어들지 않을까 싶은데요.  혼자 살거나 2인 가구가 많아지면 많아질수록 전용 15평 위 아파트는 수요가 있을 것 같다는 생각이 들었네요. 꽤 넓게 살고 싶은 1인 가구나 2인가구의 수요인 거죠.  

 

장점 

장점은 세대수가 1391세대로 많고 다행히 1층은 아니라는 점이었습니다. 

 

어쨌든 서울쪽으로 출근을 하려는 신혼부부가 있다면 저렴하게 가성비 집으로 매수나 전세 수요가 있을 것으로 판단되었네요. 

 

임장 후기 

실제로 임장을 가보았습니다. 

 

이건 213동이었고요. 

 

이게 210동 경매로 나온 부동산 건물이네요. 

 

210동으로 들어가는 길목이 보입니다. 

 

다행히 지하주차장이 있었습니다. 

 

210동 앞 모습이고요. 

 

경비실이 따로 있었고, 전자시스템으로 들어가는 구조는 아니었습니다. 외부인이 출입 가능한 구조입니다. 

 

자전거들은 잘 정비되어 있네요. 

 

아파트 단지가 전체적으로 잘 정비된 느낌을 받았고, 주차난도 없어 보였습니다. 

 

 

경매 매물로 나온 이 달빛마을 2단지 부영아파트는 18층으로 가장 꼭대기층이었습니다. 

 

시세조사 

부동산 중개업소를 통해 시세를 조사해보니 꼭대기 층이라 1000만 원은 다운해서 생각해야 한다는 점을 알게 되었고, 인테리어 한 집이라는 가정하에 2억 4천만 원이면 팔릴 수 있는 부동산으로 판단되었습니다. 

 

관련 조사 (건축물대장 등)

관리사무소를 통해 알아보니 미납 공용관리비도 생각보다 적었습니다. 

 

등기부 권리분석을 해보니 큰 문제는 없었습니다. 

 

그런데 건축물대장을 발급받아보니 이상하게 표제부상 대지면적이 0제곱미터로 나오더라고요. 아무래도 기재 오류인 듯 싶어서 덕양구청 건축과 담당 공무원에게 전화를 걸었는데요. 전화를 안 받으셔서 어쩔 수 없이 감정평가서랑 대조하면서 오류가 맞는지 검토해 보았습니다. 

 

결론은 오류라고 판단이 되어 입찰을 결정했네요. 

 

예상 수익계산 

입찰 전에 대략 수익 계산을 해보았는데요. 

최대한 입찰금액을 낮춰서 수익계산을 해보았습니다. 사실은 낙찰되려면 금액을 더 높여야 될 것 같습니다. 

 

인테리어 비용은 1000만원 정도 들며, 정확히 1년 후 2억 4천만 원 매매에 성공한다고 가정하고 계산해 보았습니다. 

 

 

그랬더니 수익률이 87%나 되네요. 물론 제가 입찰가를 매우 낮게 썼을 때 가정이라 실제로는 조금 더 높여 써야 낙찰이 될 것 같았습니다. 

 

입찰 도전 후 패찰 후기 

2025년 3월 5일 대망의 입찰일이 되어 고양지원을 방문했는데요.

 

10시보다 10분정도 늦게 들어갔는데 사람들이 바글바글 하더라고요. 

 

법원에서 경매 주의사항을 설명해 주고 있었고, 입찰 서류 작성하는 투표소 같은 시설은 총 8자리 정도 있었네요. 

 

준비물 

가져간 준비물은 신분증, 도장, 최저매각가의 20%(재매각 건이라서 20%입니다)에 해당하는 입찰보증금 수표입니다. 

 

입찰일 1일 전에 우리은행에 가서 제 마이너스 통장(우리은행에서 마이너스 통장을 만들었어요)에서 입찰보증금 자기앞수표를 발급해 달라고 하니 바로 발급해 주시더라고요. 이때 마이너스 통장을 통한 수표 발급은, 실물 통장이 없어서 카드를 제시하면 편합니다. 

 

그리고 한가지 팁이 은행 대기 순서 기다리려면 엄청 힘들 때가 있는데 우리은행은 우리은행 앱을 통해서 모바일 대기표를 발급받을 수 있어요. 그래서 모바일 대기표를 발급받으면 시간 맞춰서 은행을 방문하면 되니 편리할 수 있다는 사실을 처음 알았습니다. 

 

주의점 

저는 아주 빠르게 기일 입찰 표를 작성했고, 입찰 보증금을 봉투에 넣어서 도장도 잘 찍었습니다. 도장 찍는 곳이 꽤 많아 찍는 것을 누락하지 않도록 주의해야 합니다. 입찰보증금 수표를 넣는 봉투에도 3번인가 찍은 것으로 기억합니다. 

 

그리고 가장 중요한 것은 입찰 금액이겠죠. 여기서 실수가 많이 난다고 하니 몇 번이고 숫자를 재확인하는 것이 필요합니다. 

 

마지막으로 큰 대봉투에 기일입찰표와 입찰 보증금 봉투를 넣은 후 큰 대봉투에도 도장을 찍고, 이름도 적었어요. 스테이플러로 1번 찍는 것도 해야 한다고 합니다. 

 

11시 20분에 마감종이 울리는데 그 전까지 법원 직원분에게 신분증을 보여주고 흰 유리통에 큰 대봉투를 넣으셔야 해요.

 

11시 20분이 넘어가면 얄짤 없이 안봐줍니다. 

 

어떤 분이 늦게 넣으려고 하셔서 저지당했습니다. 결국 그분은 막 화를 내었는데 법원에서 봐주지 않더라고요. 

 

방식은 구시대적 

저는 빠르게 넣어서 법원 내 있는 의자에서 계속 대기를 했는데요. 11시 20분 뒤부터 법원에서는 바빠집니다. 열심히 최고가 낙찰인이 누구인지 분별해야 하니 시간이 좀 걸리는데요. 

 

방법이 엄청 구시대적이고 원시적이라는 생각이 들었어요. 오늘 같은 현대 사회에 일일이 수작업 형태이니, 온라인 경매 시스템을 도입하지 않는 이유는 무엇일까란 생각이 문득 들었었네요. 

 

입찰 결과 

발표를 했는데 제가 입찰한 이 부동산은 무려 45명이나 입찰해서 최고 인기 부동산이었습니다. 다른 부동산들은 입찰인수가 1~5명이 평균이었는데 말이죠. 45명 입찰했다고 발표했을 때 사람들이 웅성웅성하였습니다. 

 

결국 최고가 낙찰인은 2억 3천만원대를 부른 사람이 되었습니다. 2등이 2억 2천만 원대였던 것 같아요. 

 

1억대를 부른 저는 당연히 패찰이었고요; 

 

다 끝나고 입찰보증금 수표를 돌려주니 잘 받아가시면 됩니다. 

 

저는 받자마자 우리은행에 들러서 바로 입금처리하였습니다. 

 

 

마무리 

저의 달빛마을 2단지 부영아파트의 임장 후기 및 경매 패찰 후기였습니다. 

 

제 경험이 누군가에는 도움이 되길 바랍니다.