상가 경매에서 후순위 상가임차인은 배당받을 수 있나요

상가 임대차계약을 하는 경우 

 

상가임차인이 소액임차인은 아닌 경우를 가정해 봅시다. 

 

상가임차인은 사업자 등록을 하고 관할 세무서를 통해 상가임대차 계약 체결 당일에 확정일자를 받아야 합니다.

 

이렇게 확정일자를 받으면 그 확정일자를 받은 날짜 이후에 근저당권(다른 물권들)이 설정되어도 그 근저당권자보다 우선해서 변제받을 수 있습니다.  

 

이 말은 혹시 상가임차인이 임차한 건물이 경매에 넘어가게 되다라도 상가임차인이 받은 확정일자보다 그 뒤에 설정된 근저당권자보다 우선해서 배당을 받는다는 의미입니다.

 

이미 선순위의 근저당권이 설정되어 있는 경우 

 

그런데, 사업자 등록 및 확정일자를 받기 전에 등기부등본을 보니 이미 선순위의 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 어떻게 될까요? 

 

이 경우에는 사업자 등록을 확정일자를 받았다고 하더라도 후순위 상가임차인에 해당합니다. 그러므로 경매가 진행되면 그 선순위의 근저당권자보다는 우선해서 배당받을 수는 없고, 낙찰인에게 대항할 수도 없어서 낙찰인이 퇴거요청을 하면 퇴거해야 되는 상황에 놓일 수 있습니다. 

 

그렇지만 확정일자를 받은 날짜 이후에 설정된 근저당권자들보다는 우선해서 배당이 됩니다. 

 

건물이 경매로 감정평가를 받았는데, 감정평가한 금액이 생각보다 적게 나오고, 심지어는 경기가 안 좋거나 등 여러 사정으로 경매에서 인기가 없어서 유찰이 계속 이루어져서 낮은 금액으로 낙찰이 되면 전체 배당금액이 낮을 수 있는데요. 

 

이 경우 선순위의 근저당권 금액이 매우 크거나, 여러 개의 선순위 근저당권이 설정되어 있어서 전체 배당금액을 초과하는 경우 후순위 상가임차인은 배당을 못 받을 가능성도 있는 것입니다. 

 

다시 말해 후순위 상가임차인은 보증금만큼의 배당을 다 받을 수도 있고 재수가 없으면(근저당권 금액이 너무 크거나, 낮은 금액으로 낙찰 등등) 배당을 못 받거나 일부만 받을 수도 있는 것입니다. 

 

낙찰인이 퇴거 요청을 하는 경우

후순위 상가임차인의 서러움은 여기서 끝나는 것이 아니고 낙찰인에게 대항을 못하니 낙찰인이 매각대금 잔금을 납입한 후 나가라고 하면 안나가고 버틸 법적 권한이 없습니다. 

 

상가임차인은 인테리어 비용을 이유로 유치권을 행사할 수 있나?  

 

상가임차인 특성상 인테리어 비용을 스스로 지출해서 사무실 또는 상가를 꾸미는 경우가 있을 텐데요. 이러한 인테리어비용은 그 건물의 가치를 증가시켰다기 보다는 본인의 사업을 하려고 지출한 비용일 가능성이 크기 때문에 상가임대차 계약을 할 때 원래 건물 임대인에게 인테리어 비용을 청구할 수 없다는 계약 조항을 넣는 경우가 있습니다. 

 

상가임차인 입장에서는 어쨌든 인테리어 비용을 이유로 유치권을 행사하기도 어려워 보입니다.

 

이미 투입된 인테리어 비용이 아깝다면? 

이런 경우 후순위 상가임차인은 이미 매몰비용으로 투입된 인테리어 비용이 아깝다면 낙찰인과 잘 협의하여 다시 임대차계약을 새롭게 체결하여 계속 사업을 할 수 있는 방법이 최선일 것 같은데요. 

 

낙찰인이 임대차계약을 새롭게 해 줄 법적 의무는 없기 때문에, 낙찰인이 퇴거를 요구한다면 사실 후순위 상가임차인은 나갈 수밖에 없습니다. 낙찰인은 후순위 상가임차인을 상대로 인도명령 청구도 가능합니다. 그리고 6개월이 지나면 명도소송도 가능합니다. 

 

또 한편으로는 낙찰인 입장에서 임대사업을 목적으로 위 건물을 낙찰받은 것이라면 새롭게 임차인을 구하는 것보다 기존 후순위 임차인과 새롭게 임대차계약을 체결하는 것이 편할 수도 있습니다. 단 이때 기존의 계약조건(보증금 및 월차임)은 협상에 따라 충분히 변경 여지가 있습니다. 

 

결론 : 인생은 재수가 좋아야 한다. 

보증금 및 월차임이 생각보다 저렴해서 혹하여, 상가 임차를 해야겠다고 마음먹는 경우가 있죠. 그래서 상가임대차계약을 하기 전에 부동산 등기부등본을 떼보면 이미 근저당권이 설정되어 있어서 (그래도 보증금 및 월차임 조건이 좋으니) 울며 겨자 먹기로 후순위 임차인으로 계약하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 근저당권이 설정되어 있다는 점을 이미 알고 상가 임대차 계약을 체결하는 것이기 때문에 법적으로 보호를 많이 해주지 않습니다. 

 

상가 건물에서 후순위 임차인으로 장사 또는 사업이 잘되어 번창을 하더라도(상가임대차보호법 대상이 되는 경우 10년까지 계약 갱신 가능) 운이 나쁘게 임대인이 연체를 하는 바람에 은행이 근저당권을 실행하여 경매로 진행되는 경우가 있을 수 있겠죠. 그 경우 위와 같은 리스크(1. 보증금을 운 좋으면 다 받지만 운 안 좋으면 날림, 2. 낙찰인이 퇴거 요청해서 인테리어 비용 날림, 3. 다행히 낙찰인과 협의가 잘되어 새롭게 낙찰인과 임대차계약을 체결했지만 보증금 및 월차임이 증액됨)가 있다고 정리해 보았습니다. 

 

항상 건물이 경매로 넘어 가는 건 아니고 세상일이 다 재수가 없으면 경매로 가는 것이니 어찌 보면 확률 게임이긴 합니다.