3호선 무악재역 부근 홍제 한양아파트 탐방 후기(경매 2024타경1220 관련)

서울시 서대문구 통일로에 위치한 홍제 한양아파트를 다녀왔습니다. 

기본 조사 사항 

가기 전에 기초적인 조사를 해봤는데요. 

 

이 아파트는 998세대로 크지도 작지도 않은 적당한 세대수를 지니고 있습니다. 1993. 5. 에 지어진 아파트라 완전 구축 아파트입니다. 32년 차 정도 되었네요. 

 

개별난방/도시가스로 되어 있으며, 용적률은 229%, 건폐율은 25%입니다. 

 

제가 관심을 갖고 본 면적 유형은 토지 33.29제곱미터, 건물 60.06제곱미터로 전용 18평입니다. 

 

경매매물 

법원에  2024타경1220으로 경매매물로 나와 있어 유심히 보게 되었습니다. 

 

이 매물은 방이 2개, 욕실이 1개 있는 아파트입니다. 

 

감정가는 6억 5400만원으로 책정되었는데, 현재 유찰이 1회 되어서 현재 최저매각가는 5억 2320만 원이고 2025.2.4. 이 매각기일입니다. 

 

일단 이런 정도로 조사를 했고요. 

 

 

직접 가본 결과

1) 약간 오르막길

직접 가보니 동간 거리는 적당히 넓어서 괜찮았는데, 경매에 나온 매물부동산(103동)으로 가려면 살짝 경사가 있는 오르막길(힘든 정도는 절대 아님!)을 걸어야 되더라고요. 아래 사진으로 약간의 오르막길 보이시죠? 

 

오르막길 수준

 

2) 건물 관리상태 및 구조

건물은 깔끔한 상태까지는 아니었습니다. 그냥저냥 관리되고 있는 아파트 느낌?입니다. 이 아파트는 전반적으로 관리 의지가 중에서 중하느낌인데 아파트마다 다 관리 수준이 다르더라고요. 아파트의 건물외관 상태는 아래 사진과 같습니다. 연식이 되다 보니 노후화가 되어 내부를 수리하는 집이 많을 것 같습니다. 

 

이 103동 아파트는 정확하지는 않지만 남향은 아닌 것 같습니다. 왜냐하면 창문에 물이 송글송글 묻어 있는 상황이었는데 남향이라면 절대 그러지 않는다고 합니다. 그리고 방이 2개라 아기가 있는 가정이라면 좀 아쉬울 수 있는 구조 형태입니다. 

 

3) 주차상황 

주차 상황은 밤에 임장을 가서 보는 것이 확실한데, 낮에 임장을 갔기 때문에 정확하게 조사하는데는 한계가 있었습니다. 만일 이 경매매물에 입찰할 생각이 든다면, 밤에도 한번 들러서 주차상황을 더 면밀히 알아보아야 할 것 같습니다. 낮에 간 바로는 나름 주차상황은 양호해 보였고 835세대 주차가능하여 세대당 0.83대입니다. 

 

4) 교통 

가장 중요한 교통 부분은 엄청 흡족했습니다. 3호선 무악재역이랑 10분 거리여서(103동 기준) 약간의 내리막길을 거치면 바로 지하철을 타실 수 있습니다. 대중교통을 이용하는 사람들은 엄청 선호하고 많은 직장들이 종로나 광화문 쪽에 있는 것을 감안하면 소위 아빠들의 선호가 클 것 같습니다. 무악재역은 특히 종로 쪽과 가까워서 딱 4정거장만 가면 종로 3가역입니다. 

 

지하철 이용시 매우 편리

 

 

매매가격 

실거래가격을 조사해보니 2024년 12월 기준으로 3층이 7억 1000만 원에 거래되었고 2024년 12월 7일에는 6층이 6억 7000만 원에 거래되었습니다. 

 

1층의 경우에는 2024년 11월 16일 정도에 직거래로 5억 9000만원으로 거래되었네요.

 

전세가격 

전세가격의 경우 실거래가격은 편차가 심합니다. 2억 9400만원(1층)에서 4억까지 다양합니다. 2024년 12월 기준으로 아래와 같습니다. 

 

 

 

현재 네이버 전세매물로는 4억 1000만원~4억 2000만 원 정도로 전세 매물이 나와있네요. 리모델링 한 집 기준인 것 같습니다. 

 

기타 (교육 등)

주변에 작은 마트도 생활반경에 있어서 살기에는 편해보였습니다. 단 대형마트는 안보였습니다. 

 

초등학교는 500미터~800미터 거리 쯤에 서울 안산초등학교가 존재합니다. 도보로는 10분 좀 넘게 걸리겠네요.  

 

이 초등학교의 학급당 학생수는 약 19.9명이고 교사당 학생 수는 약 11.9명입니다.  

 

무악재 역 부근에 학원들이 30여개 있어서 교육환경은 적당한 것 같습니다. 

 

결론 (스스로 느낀 점)

이 아파트는 저렴하게 구매할 수만 있다면 투자 가치는 충분히 있어 보입니다. 교통이 매우 좋은 편이라 대중교통 이용을 생각한다면 매수 고민을 해볼 만한 가치가 있는 아파트입니다.  광화문, 종로라 가깝다는 점이 제 마음에 들었습니다.

 

단 제가 조사한 103동 경매매물은 방이 2개라서 실거주를 생각하는 사람이라면 뭔가 아쉬울 만한 조건입니다. 그리고 남향이 아닌 것 같고, 역까지 가려면 10분 정도 살짝의 내리막길로 내려와야 합니다. 집에 갈 때는 약간의 오르막이 있어서 최소 10분 정도는 제대로 운동이 될 것 같다는 생각이 들었습니다(강제 운동).

 

초등학교는 10분 좀 넘는 도보거리에 있긴 한데 초품아 아파트는 아니므로 학부모 입장에서는 조금 아쉬울 수 있네요. 방이 2개고 화장실이 1개이므로 서울 중심가에 직장 다니는 맞벌이거나 신혼부부가 살기에는 괜찮아 보입니다.   

 

이상으로 홍제한양아파트의 솔직한 임장 후기였습니다.