경매 관련 주의해야 할 점 7개 정리 (토지이용계획확인서, 임차인 난제 사례 포함)

부동산 경매와 권리분석 완전정복이라는 책을 드디어 다 읽었습니다. 내용은 꽤 방대했지만 결론적으로 유익한 책이었습니다. 

 

단 부동산 용어에 익숙하지 않거나 법률용어를 잘 모르면 많이 어려울 수 있는 책입니다. 

 

책을 읽다 보니 경매 관련 주의해야 할 점들이 각인이 되어 그 중 매우 일부(7개)를 제 나름대로 정리해 보았습니다. 

 

 더 자세한 내용(110가지)이 알고 싶다면 책을 직접 사거나 도서관에서 대여하셔서 읽으셔야 할 것 같습니다. 

 

1. 부동산 등기사항 증명서의 재열람 필요성 

 

경매할 때 대금을 완납하기 전에 반드시 부동산 등기사항 증명서를 확인할 필요가 있다. 다시 한번 열람해 보니 근저당권이 말소되어 있는 경우가 있기 때문이다. 그러면 다른 근저당이 말소기준권리가 돼버려서 임차인에게 대항력이 생기게 되는 경우가 있다고 한다. 그러면 얼른 법원에 매각허가 취소신청을 해야 한다. 

 

2. 인도명령 신청

대금 납부 6개월 내에 법원에 인도명령 신청이 가능한데, 대항력을 갖춘 임차인을 상대로는 인도명령을 신청할 수 없다.

 

3. 토지 대장 

토지 대장은 정부 24에서 토지대장을 클릭하고 토지임야대장 열람신청에서 대장 구분을 토지대장으로 한 뒤 주소지를 입력하면 된다. 

 

4.  토지이용계획확인서 열람하는 방법

 

토지이음에서 주소를 기입하면 된다. 토지 용도가 자연환경보전지역이면 사실상 집을 지을 수 없다고 한다. 

 

5. 가처분의 무서움

후순위 가처분이라도 매각으로 말소되지 않는 경우가 있으니 매우 주의가 필요하다.

 

6. 말소기준권리보다 뒤에 있어도 낙찰자가 인수해야 하는 것들

유치권, 예고등기, 법정지상권, 분묘기지권은 말소기준권리보다 뒤에  있어도 낙찰자가 인수해야 하므로 주의해야 한다. 

 

7. 임차인 난제 사례 

1 ) 임차인이 말소기준권리보다 더 빠르게 전입하였으나 확정일자는 말소기준권리보다 늦게 받은 경우 

---> 이 경우에는 근저당권자가 먼저 배당을 받고 나머지 잔액을 임차인이 배당을 받다보니 임차인이 만족스럽게 다 배당을 못 받을 경우도 생긴다. 그러면 그 나머지 배당 못 받은 금액은 낙찰자가 인수한다. 낙찰자 입장에서는 이러한 사정까지 고려해서 신중하게 입찰을 할 필요가 있다. 

 

2) 임차인이 확정일자와 전입신고를 모두 말소기준권리보다 빠르게 했고 배당요구도 한 경우

---> 임차인은 근저당권자보다 우선하여 배당을 받기 때문에 남은 금액은 근저당권자가 배당 받고 낙찰자는 인수하는 금액이 없을 수도 있는 것이다. 

 

3) 임차인이 확정일자와 전입신고를 모두 말소기준권리보다 빠르게 했는데 배당요구를 안 한 경우 

--> 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수한다. 이 경우에 임차인은 남아있는 임대차기간을 낙찰자에게 주장할 수 있다. 그러므로 낙찰자는 주택을 명도 받을 수 없다고 보아야 한다. 

 

4) 확정일자와 근저당권이 동일 일자인 경우에는 어떻게 될까?

---> 안분배당을 하다보니 낙찰자가 인수하는 금액이 생길 수 있다. 

 

5) 임차인이 배당요구종기일을 지나서 배당을 요구하는 경우에는? 

 

--> 임차인은 배당을 받을 수 없으므로 이 경우 낙찰자가 인수하게 된다.

 

6) 임차인(소액임차인이 아님)이 전입신고는 말소기준권리보다 빨리했지만, 확정일자를 안 받아 놨고 배당요구를 한 경우 

 

---> 근저당권자가 배당을 받고 임차인의 보증금을 입찰자가 전액 인수해야 한다.

 

결론 

 

이외에도 본 책에서는 전세권, 가등기 이야기 등을 하고 있고 유용한 정보와 가상 사례를 풍성하게 전달합니다. 사례들이 자세하게 나와 있어 핵심사항을 명확히 이해하는데 도움이 됩니다. 경매를 통한 부동산 투자를 진지하게 생각하는 사람들에게는 유용한 지침이 될 수 있습니다.  어느 정도 공부기반이 있어서 기초가 탄탄한 사람이라면 본 책을 통해서 사례 공부를 하는 것이 좋다고 생각합니다.

 

본 책의 정보는 아래와 같습니다. 저자는 이충호이고 2023년에 발행된 책입니다. 실전 유형이 110가지나 나와 있어서 사례 공부에는 최고입니다. 

 

책 정보