[부동산 관련 도서 소개] 지금, 오를 아파트를 선점하라

책 표지

 

교보문고에 갔다가 눈에 띄는 도서가 있어서 직접 구매하여 5일에 걸쳐 나눠서 보게 되었습니다. 

 

그 이름은 "지금, 오를 아파트를 선점하라"는 책인데 2024년 2월에 나온 책으로 따끈따끈한 부동산 관련 신규 책입니다. 저자가 생각보다 많은 공을 들인 것이 느껴져서 감사함이 느껴졌습니다.

 

특히 직접 본인이 현장 사진을 찍어서 예시를 드는 것도 그 노력이 참 보기 좋았고 부동산 관련 많은 혜안을 느낄 수 있어서 존경스러웠습니다. 총 384페이지의 적지 않은 분량이지만 하나하나 정성이 들어간 글이었다고 생각합니다. 그리고 다양한 부동산 매매 경험이 있어서 경험에 따른 조언이라 더 생생했습니다. 

 

그중 기억에 남는 부분만 간단하게 메모를 했는데, 메모 한 부분이 총 5장이나 되어서 과감하게 다 삭제하고 1장 분량으로 정리해 보았습니다. 마치 학교에서 강의 들을 때 노트 필기하는 식으로 적어보았습니다. 제가 회사를 열심히 다니면서 습득한 기술 중 하나가 뭐든지 복잡한 것을 줄이고 줄이다 보면 1장으로 줄어든다는 겁니다. 회사를 다니시는 분들 중 특히 보고서를 많이 쓰는 분들은 공감을 많이 하실 수도 있습니다. 특히 높으신 분들은 시간이 많이 없으니 딱 1장 넘어가면 안 좋아하고 1장 내의 보고를 좋아하긴 하죠.   

 

이렇게 메모를 적어보는 이유는 제가 책을 보고 나서 6개월까지는 기억이 선명한데, 6개월이 지나면 본 내용이 기억속에서 슬슬 희미해지더군요. 그때쯤 다시 한번 책을 보면 더 각인되는 효과는 있겠지만, 이렇게 메모를 조금 해놓으면 나중에 제가 이 블로그 글을 봤을 때 아 이런 내용이 있었지라고 상기할 수 있을 것 같습니다. 

 

1장 분량의 아주 간단한 내용 소개입니다.  

 

1. 지역 분석의 중요성 및 활용 방법

부동산 지인과 빅데이터 지도 활용

지역별 전출·전입 흐름 분석.

주요 개발 계획은 국토교통부 알림마당에서 공시사항을 직접 확인.

토지이음 사이트로 도시정비사업 공고 열람 후 사업성 분석 필수.

재개발·재건축 관련 정보는 조합 사무실을 직접 방문해 자료 요청.

2. 교육 인프라와 학군 분석

네이버부동산에서 초·중·고 학군 확인.

초등학교 접근성이 중요하며, 중고등학교는 대학 진학 성과와 학원가 형성 여부가 관건.

외고·과학고 인근 아파트는 꾸준한 수요 보장.

대전 둔산동의 사례: 크로바·목련 아파트는 학군과 재건축 기대감으로 고가 유지.

3. 현장 방문 및 감정평가 활용

일조량과 건물 상태는 직접 방문해 확인.

감정평가 능력 습득으로 부동산 가치를 적절히 산정.

감정평가 지식 부족 시 전세사기 등의 피해 가능성.

4. 대출 및 세금 전략

주택담보대출은 중도상환수수료가 없는 상품을 추천.

네이버 금융 계산기를 통해 중도상환수수료 확인 가능.

 

LTV, DTI, DSR 규제 이해 필수.

 

2023년 7월부터 총대출액 1억 원 초과 시 DSR 40% 적용.

신용대출이 많을 경우 DSR 규제 때문에 주택대출에 제약이 생김.

 

5. 양도소득세와 종부세 이해

양도세 계산법:

양도차익(양도가액-취득가액-필요경비)-장기보유 특별공제-기본공제(250만원) /필요경비에는 중개비, 소송비, 이사비용 등 포함.

1세대 1주택 비과세 요건:

 

비규제지역: 2년 보유.

 

규제지역: 2년 거주 필수.

 

양도가액 12억 원 초과 시 초과분에 대해 과세 발생.

 

종부세는 1~2채 보유 시 중과 제외, 3채 이상부터 과세 강화.

 

6. 재개발·재건축 투자 시 유의점

재건축 안전진단 결과와 조합원 지위 양도 규제 확인.

 

투기과열지구 내 관리처분인가 후 입주권 매수 시 지위 양도 불가.

 

입주권과 분양권 차이:

입주권은 토지 취득세 발생, 분양권은 해당되지 않음.

 

서울 클린업 시스템과 경기데이터드림 사이트에서 정비사업 정보 확인.

 

7. 경매와 입찰 전략

 

입찰 당일 오전에 등기부등본 재확인 필수.

 

인도명령 신청은 대금 납부 후 바로 진행해야 협상이 수월.

 

대항력 있는 임차인의 경우:

 

오히려 배당을 받는 경우 배당을 받고 빠른 이사를 원하므로 협조적일 수 있음.

 

8. 투자 피해야 할 유형

원·투룸 오피스텔과 도시형 생활주택: 유동성 저조.

 

생활형 숙박시설: 주거용 전환시 이행강제금 부과 가능.

 

지역주택조합 아파트: 성공률 낮고 추가 분담금 리스크 큼.

 

신도시 상가: 투자 시 수익성 낮고 경매에 자주 등장.

 

9. 매수와 청약 시 고려사항

매수 시 부동산 침체기를 활용해 상급지로 갈아타기.

 

침체기에는 상급지의 가격 하락 폭이 더 큼.

 

청약 전략:

타워형 구조 아파트나 모집 세대가 적은 평형으로 청약 경쟁률 낮추기.

 

수의계약 시 모델하우스와 사전 협의로 우선권 확보 가능.

 

10. 투자와 거주의 분리 전략

거주지와 투자지 분리 추천:

 

거주는 직장 인근에 월세로, 투자는 가치 상승 가능 지역에.

 

용적률이 낮은 곳은 재건축 잠재력이 크므로 장기적으로 유리.

 

 

 

사실 이것 외에도 더 다양하고 유익한 부동산 정보를 저자는 친절하게 설명하고 있는데요. 좀 더 깊이 있는 설명이 필요하거나 다양한 부동산 정보를 원하시는 분은 직접 서점에서 사셔서 일독하시면 꽤 괜찮을 것 같습니다. 저는 저자와 무슨 관계는 아니고 순수하게 책 내용이 개인적으로 큰 도움이 되는 것 같아 작성하는 것이니 오해는 안 하셨으면 좋겠습니다.