[경매 도서 소개] 사례로 알아보는 돈버는 부동산 경매 (유치권, 공유, 법정지상권 사례 등)

유치권에 관해서 생생하고 유용한 사례를 제시하는 책이 출판되었습니다. 사례로 알아보는 돈 버는 부동산 경매라는 책인데, 경매와 유치권에 대해서 관심이 있는 사람이라면 흥미를 가져볼 만한 책입니다. 책의 일부 내용(유치권)을 아주 간단하게 요약하면 아래와 같으며 제 느낀 점을 적어보았습니다. 

 

유치권과 허위유치권 

유치권은 민법 제320조에 따라 채권자가 채무를 변제받을 때까지 목적물을 점유하며 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 이러한 유치권은 별도의 약정이 없어도 쉽게 성립할 수 있어 경매 절차에서 허위 유치권이 종종 신고되곤 합니다.

 

경매 절차 단계에서 갑작스럽게 유치권 신고가 들어오면 매각 허가 결정 전에는 매각 불허가 신청, 매각 허가 결정 이후 확정 전에는 이의신청과 즉시항고, 매각 허가 결정 확정 후 대금 납부 전에는 매각 허가 취소 신청을 통해 대응할 수 있습니다.

 

경매 과정에서 허위 유치권 신고 사례도 빈번합니다. 집주인이 경매를 피하려고 지인과 공모해 허위 유치권을 신고하거나 금액을 부풀리는 경우가 있습니다. 유치권부존재확인의 소를 제기하면 피담보채권을 특정해 정확히 확인할 수 있습니다. 

 

유치권의 필수 요건 

유치권자의 점유는 유치권 유지의 필수 조건입니다. 점유를 상실하면 유치권은 소멸하지만, 제3자에 의해 점유가 불법 침탈되었다면 유치권자는 1년 내에 점유회수의 소를 제기해 법적 판단을 받을 수 있습니다. 점유가 인정되려면 외벽에 유치권 행사 사실을 명시하거나 상주 인력을 배치해야 하며, 주기적으로 관리한 기록도 증거로 활용될 수 있습니다.

 

경매 시작 이후 점유를 시작한 경우, 매수인에게 부동산 인도를 거부할 수 없습니다. 

 

유치권자에게 사용 수익할 권리가 있는가? 

유치권자는 점유만 가능하며 사용·수익할 권리는 없습니다. 만약 사용 수익을 했다면 그에 해당하는 차임을 피담보채권에서 공제할 수 있습니다. 또한, 유치권자가 소유자 동의 없이 제3자와 임대차계약을 맺어 간접점유 상태가 되면 유치권 소멸 청구 대상이 될 수 있습니다.

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 관리해야 하며, 이를 위반하면 일부 유치권 소멸 사유가 될 수 있습니다. 또한, 공사업자가 선량한 관리의무를 위반했다면 일부 유치권 소멸이 가능하다는 대법원 판례가 있습니다.

 

유치권의 피담보채권 

유치권의 피담보채권은 주로 공사대금채권과 유익비,필요비 청구권 등으로 제한됩니다. 하지만 임차인의 보증금 반환청구권이나 권리금 반환청구권 등은 유치권의 견련성을 충족하지 못해 인정되지 않습니다. 특히 토지유치권은 토지 형질 변경 같은 대규모 공사가 이루어진 경우에 한정되어 인정됩니다. 미완성 건물의 경우 독립성이 없으면 유치권 행사 자체가 어렵습니다.

 

공사대금채권의 소멸시효 

공사대금채권의 소멸시효는 3년이며, 소멸시효 중단 사유를 응찰자가 확인하기 어렵기에 신고된 유치권을 철저히 검토해야 합니다. 공사업자가 공사대금 판결이나 지급명령을 받으면 소멸시효는 10년으로 연장됩니다.

 

유치권의 불가분성

유치권은 불가분성을 가지며, 일부 채권만 변제받더라도 전체 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 하지만 공사 현장의 특정 부분에 한해 유치권을 풀어주는 경우, 유치권 전체가 소멸될 가능성이 있습니다. 

 

유치권 포기각서의 효력 

공사 직후 은행이 근저당권을 설정하며 유치권 포기각서를 받아두는 경우가 있는데, 조건 없는 포기각서는 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

민사유치권과 상사유치권 

민사유치권은 선행 근저당권이 있더라도 경매 후에도 살아남아 낙찰자에게 대항할 수 있지만, 상사유치권은 근저당권이 말소되면 소멸됩니다. 따라서 유치권을 검토할 때는 유형과 성립 요건을 철저히 분석해야 합니다.

 

책을 다 보고 느낀 점 

저자는 유치권을 소멸시키기 위한 전략을 다양한 사례를 결부하여 소개하면서 이와 같이 점유 방식, 점유 시점, 피담보채권의 적정성 등을 면밀하게 검토할 필요성을 강조하고 있습니다. 

 

저자는 유치권에 한정해서만 설명하는 것은 아니고 그 밖에도 가등기, 공유관계, 법정지상권, 농지 취득, 대지권미등기, 허위 임차인, 임차인의 무상거주확인 각서등에 대해서 다양한 사례를 결부시켜서 독자에게 어려운 법적 내용을 최대한 쉽게 설명하려고 노력합니다. 그리고 다양한 판례를 소개하면서 저자의 해설 외에 판례에 밑줄을 그어 학습이 더 한번 이루어지도록 하고 있습니다.

 

본인이 경매에 고수라고 생각한다면 이 책을 읽음으로써 한층 더 높은 수익률을 달성할 수 있는 기회를 엿볼 수 있을 것 같습니다. 물론 소송을 거쳐야 하는 번거로움이 있겠지만 잘만 이루어지면 엄청난 수익이 있을 텐데 문제는 약간의 리스크도 있어서 아무래도 배포가 크거나 공부를 정말 많이 하여 자신 있는 사람만이 시도해 볼 것 같습니다. 발품 등을 통한 정보 입수에도 성의를 기울여야 하고 그런 여러 가지 토대 하에 저자가 쓴 생생한 사례에 맞는 법적 지식을 구비한다면 다른 사람들이 쉽게 낙찰받기 어려운 특수 물건에서 쉽게 낙찰을 받고 돈을 벌 수 있을 거라 생각합니다. 

 

내용 자체가 워낙 어려운 내용을 저자는 최대한 쉽게 설명하고는 있지만 경매 초보거나 법적 지식이 아예 없는 사람이라면 읽으면서 잘 이해를 못 하는 경우도 생길 것 같습니다. 특수물건에 관심 있거나 유치권, 가등기, 공유관계, 법정지상권 등 경매 관련 난이도 높은 사례들을 간접적으로 접하고 싶은 분들에게 이 책을 추천합니다.