부동산 경매 유용 정보 2탄 (전입일자 확실하게 알아내는 방법, 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 등)

대항력 유무 파악을 위해 중요한 전입일자 확실하게 알아내는 방법

 

경매 유용정보 1탄

2024.10.03 - [부동산] - 부동산 경매 유용 정보 1탄 (경매정보사이트, 임차인이 있는 경우 경매 권리분석 등)

에서도 작성했지만, 낙찰자에게 대항력이 있는가 없는가는 전입일자가 말소기준권리설정일보다 빠른가 느린가로 따집니다. 

 

그리고 확정일자는 배당순위에만 영향을 미칩니다. 

 

전입일자를 어떻게 확실하게 알 수 있을까요? 동사무소에 경매 해당 물건 정보지와 신분증을 가지고 전입세대 열람을 신청하면 해당 부동산의 전입세대 열람을 할 수 있습니다. 세대주의 전입일자만 파악이 가능합니다. 세대주의 전입일자를 가지고 선순위 임차인인지 후순위 임차인지 파악할 수 있습니다.  

 

전입일자가 말소기준권리설정일보다 더 빠른 경우에는 선순위임차인이 되어 배당에서 못 받는 나머지 부분이 생기더라도 낙찰인에게 그 나머지 부분을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 낙찰자는 선순위 임차인의 미배당 부분에 대해서는 인수한다고 보시면 됩니다. 

 

전입일자가 말소기준권리설정일보다 더 나중인 경우 후순위임차인이 됩니다. 그렇게 되면 확정일자가 있더라도 배당에서 모두 다 못 받는 경우 못받은 나머지 부분을 낙찰인에게 달라고 할 수는 없습니다. 즉 인수가 아니고 소멸이 됩니다. 

 

 

전입일자와 확정일자가 다를 경우?  

 

전입일자와 확정일자가 같지 않은 경우에는 둘 중에 더 늦은 날짜를 기준으로 배당순위를 정하는 데 쓰입니다. 

 

확정일자가 먼저 이루어지고 후에 전입일자가 있는 경우에는 전입일자를 기준으로 배당순위를 정하는데 쓰입니다. 즉 더 늦은 날짜인 전입일자가 적용되는 것입니다. 

 

 

임차인이 배당요구를 하지 않은 경우? 

임차인이 배당요구를 하지 않은 경우에는 임차인의 보증금이 얼마인지 정확하게 알기가 쉽지 않습니다. 특히 임차인이 선순위 임차인이라면 낙찰자가 인수할 인수금액이 얼마인지 정확하게 알 수 없는 상황입니다. 그런 상황에서 입찰한다면 리스크가 크다고 볼 수 있습니다.

 

임차인이 배당요구를 하면 그 내용이 법원 서류에 기록이 되니 믿어도 됩니다. 만일 그 법원 서류 기록이 틀리다면 나중에 그 틀린 것을 이유로 낙찰 불허가를 받을 수 있는 장치도 존재합니다. 

 

 

계약 갱신하는 경우 새로 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요? 

 

계약기간이 만료되었는데 보증금을 증액하고 계속 살던 집에 사는 경우, 보증금 증액하여 새로 작성한 계약서에 확정일자를 새로 받아야 합니다. 이러한 확정일자를 받지 않은 경우에는 그 증액한 금액에 대해서 임차인은 추후 경매에 들어가게 되면 배당을 못 받게 됩니다.

 

확정일자를 새로 받은 경우라고 하더라도, 혹시나 그 사이에 근저당이 설정(액수가 크다면)된 것이 있다면, 증액분은 배당을 못 받을 위험성이 존재합니다. 그러므로 계약을 갱신할 때에는 그 사이에 근저당이 설정된 것이 있는지 다시 한번 확인할 필요가 있습니다. 

 

한편, 계약을 갱신할때는 원 계약서(복사본도 가능)를 간직해서 최초의 확정일자는 계속 보유하고 있어야 합니다.